Bauboom in Deutschland, doch die Engpässe bleiben

Die Wohnungsnachfrage ist hoch wie selten zuvor, die Bauzinsen scheinen keinen Tiefpunkt zu kennen. Die Konsequenz sind Rekordzahlen bei den Baugenehmigungen. Neueste Zahlen des Statistischen Bundesamtes belegen: Seit 2000 wurden im ersten Halbjahr nicht mehr so viele Baugenehmigungen erteilt wie 2016. Zwischen Januar und Juni 2016 haben die Baubehörden den Bau von 182.000 Wohnungen genehmigt. In Deutschland herrscht ein Bauboom.

Starker Anstieg der Baugenehmigungen

Laut Statistischem Bundesamt entsprechen die Zahlen einem Anstieg um 30,4 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015. Vor allem die Baugenehmigungen für Wohnungen in Wohnanlagen sind drastisch angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen diese um 174,2 Prozent.

Klar ist, dass auch der Bau von Flüchtlingsunterkünften, die als Wohnheime gewertet werden, zur Explosion dieser Zahlen beigetragen hat. Hunderttausende Flüchtlinge benötigen Unterkünfte. Um weg von Traglufthallen und Turnhallen zu kommen, gehen viele Landkreise und Kommunen den Weg über kleinere Wohnanlagen.

Ebenfalls stark gewachsen sind die Zahlen für Mehrfamilienhäuser (30,7 Prozent). Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ist um 12 Prozent zum Vorjahr gestiegen, kann also nicht mit Mehrfamilienhäusern mithalten. Der Trend geht Richtung Geschossbau.

Der Bedarf ist weiter hoch

Trotz der insgesamt positiven Zahlen sind die Wohnungsengpässe, gerade in den Ballungsräumen der Bundesrepublik, deutlich zu spüren. Der Wohnungsbedarf bleibt unverändert hoch. Nach Schätzungen von Bundesregierung und Immobilienwirtschaft liegt der jährliche Neubaubedarf zwischen 350.000 und 400.000 Wohnungen per annum. 2015 konnten diese hohen Bedarfszahlen nicht erreicht werden. Nur rund 250.000 Wohnungen wurden fertiggestellt.

Deswegen fordern Mieterbund sowie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen verstärkt staatliche Subventionen für sozialen Wohnungsbau und attraktivere Förderungsbedingungen. Um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen sollen auch gesetzliche Vorgaben überarbeitet werden, die die Umsetzung von Bauvorhaben teilweise merklich erschweren.

Von einer Entspannung am Wohnungsmarkt kann also trotz der Rekordzahlen keine Rede sein. Der durchschnittliche Mieter profitiert kaum von den hohen Baugenehmigungszahlen. Die Höhe der Mieten und Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen steigen ungehindert weiter. Wohnungen sind für Zuzügler in Ballungszentren kaum noch zu finden. Abhilfe kann nur eine Erhöhung des Angebots durch noch schnelleren Neubau von Wohnungen schaffen.

Die Chancen stehen nicht schlecht, denn an Finanzierung mangelt es kaum. Die niedrigen Zinsen sorgen dafür, dass der Kapitalzustrom auf den Immobilienmarkt anhält. Institutionelle wie private Anleger werden auf der Suche nach alternativen Investmentmöglichkeiten zudem schwer fündig. Positiv ist auch, dass die kommunalen Stadtplaner erkannt haben, dass von den Behörden mehr Bauflächen in kürzerer Zeit zur Verfügung gestellt werden müssen, um die Wohnengpässe zu bekämpfen.

Genehmigt ist noch nicht gebaut

Sieht man sich die Zahlen genauer an stellt man fest: Langsamer als angenommen führt der Anstieg der Baugenehmigungen auch zu fertiggestellten Wohnobjekten, von denen durchschnittliche Mieter oder Eigentümer einen Nutzen haben. Es gibt Unternehmen, die sich für Grundstücke Baugenehmigungen einholen ohne sofort mit der Bebauung zu beginnen. Stattdessen wird teilweise darauf gewartet, dass die zu erzielenden Miet- und Kaufpreise mangels Angebot noch weiter steigen. Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln konnte man in der jüngeren Vergangenheit auch Versuche beobachten. das erworbene Baurecht mit Aufschlag weiterzuverkaufen. Diese Praktiken tragen nicht zur Lösung der Engpässe im deutschen Wohnungsmarkt bei.

Ein weiterer Grund für die schleppenden Fertigstellungen ist die enorme Auslastung der Bauindustrie. Vor allem in den Ballungszentren sind Fachfirmen, beispielsweise für den technischen Ausbau, längst am Rande ihrer Kapazitäten.

Auch die letzte Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), die zum 1. Januar 2016 wirksam geworden ist, trägt wohl zur Differenz zwischen Baugenehmigungen und fertiggestellten Bauvorhaben bei. Die energetischen Anforderungen an Neubauten sind seitdem deutlich strenger. Manche Unternehmen stellten deswegen noch vor Jahreswechsel vorsorglich Bauanträge, um für ihre teilweise noch wenig konkreten Projekte die strengeren Auflagen zu umgehen. Der Baubeginn dieser Vorhaben ist oft noch ungewiss, die Genehmigungen wurden aber in vielen Fällen in den ersten Monaten des Jahres 2016 erteilt.

Die Aufgabe der Bauunternehmen muss es nun sein, in möglichst schneller Zeit qualitativ hochwertige Wohnungen fertigzustellen. Sobald die Baugenehmigungen vorliegen gilt es, die Projekte mit voller Energie anzugehen. So kann jeder Bauträger seinen Teil zu einer dringend nötigen Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen.

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